Compra y venta de finca raíz

Llegó el gran día. Después de analizar diferentes factores y de encontrar en www.finkeros.com la finca o predio rural que se quiere comprar o el comprador para el predio que se está vendiendo, debemos proceder a realizar el proceso de compraventa.

Tan pronto se acuerdan tanto el valor de compraventa como las condiciones de la misma, es importante que el Comprador solicite, ante la Oficina de Instrumentos Públicos correspondiente, un Certificado de Tradición y Libertad actualizado del predio. Esto con el fin de constatar la Tradición del mismo y evidenciar que no existe ninguna limitación del dominio, de tal forma que se garantice que legalmente el inmueble puede enajenarse sin impedimento ni salvedad alguna. Es deseable que en el Certificado de Tradición y Libertad se describa detalladamente la finca o predio rural, mejor aún si se hace mención de linderos, mojones y servidumbres de uso y de paso. Si el Comprador percibe alguna inconsistencia en el Certificado de Tradición y Libertad, es importante que solicite aclaración ante la Oficina de Instrumentos Públicos correspondiente y que se asesore jurídicamente para evitar problemas eventuales.

Una vez se dé la negociación, es preciso firmar un Contrato de Promesa de Compraventa. En este contrato se debe describir detalladamente la finca o predio rural objeto del proceso de compraventa, establecer el valor de la venta, definir el dinero que se entrega en calidad de Arras y fijar una fecha, hora y lugar (Notaría) para la firma de la Escritura Pública de Compraventa y el pago de la totalidad acordada.

En caso de ser el Vendedor, el valor del predio (valor comercial) debe estimarse teniendo en cuenta el valor catastral del predio, las mejoras que se le hayan realizado a este, la valorización a la que ha estado sujeto, el valor de la compra inicial del predio, el valor que dicta el mercado inmobiliario de la región, los impuestos y tributos pagados y por pagar y la utilidad que se espera percibir. Para este fin el Vendedor previamente puede haber contratado un Avaluador para adelantar el proceso y lograr una estimación más precisa.

Si la transacción comercial se ha realizado bajo el acompañamiento y asesoría de un Corredor o Agente Inmobiliario, lo común es que el pago de la comisión la asume quien vendió. Usualmente, la comisión para compraventa de fincas o predios rurales, a no ser de que se pacten condiciones diferentes, es del cinco por ciento (5%) sobre el valor real de la venta. Es importante tener en cuenta que el Agente Inmobiliario no se limita simplemente a poner en contacto a Comprador con Vendedor, sino que debe encargarse de la elaboración del Contrato de la Promesa de Compraventa y del trámite para firmar la Escritura Pública de Compraventa en la Notaría correspondiente.

Con el fin de darle formalidad al acuerdo de comisión, se sugiere incluir una cláusula en el Contrato de Promesa de Compraventa, en la que se establezca que la comisión será cancelada al Agente Inmobiliario una vez se dé el proceso de compraventa. En búsqueda de equidad, y para considerar alguna eventualidad, la comisión debe ser pagada en su totalidad al Agente Inmobiliario, cuando a su vez el Comprador pague en su totalidad al Vendedor el valor acordado.

Con suficiente antelación debe ser llevada la minuta de la Escritura Pública a la Notaría con el fin de que ésta sea transcrita por el dependiente notarial. Para que se pueda realizar la compraventa de la finca o predio rural es determinante que el inmueble se encuentre a Paz y Salvo por todo concepto, es decir, que esté al día en administración, servicios públicos, valorización e impuesto predial. Lo anterior debe ser evidenciado por escrito en correspondientes certificados. El día de la firma de la escritura pública de compraventa, ambas partes, deben portar su identificación.

La totalidad del pago debe realizarse en el momento en el que se firme la Escritura Pública de Compraventa. Los gastos notariales corresponden en igual proporción tanto al Comprador como al Vendedor. Los gastos de registro de la Escritura Pública, así como los de beneficencia, corresponden en su totalidad al Comprador. Por último, la Retención en la Fuente deberá ser pagada por el Vendedor. Los meses que le corresponden por concepto de impuesto predial al Comprador deben ser reconocidos por este último al Vendedor.

Por último, una vez terminado el proceso en la Notaría es necesario que el Vendedor haga entrega real y material de la finca o predio rural vendido al Comprador.

Recomendaciones finales:

Para el Comprador

1)      Revise bien todos los documentos antes de firmar. No permita que lo presionen.

2)      Antes de la firma de Contrato de Promesa de Compraventa, preséntese y conozca al administrador del conjunto y/o a los vecinos del predio que piensa comprar.

3)      Elabore un recibo de pago para constatar la entrega de las Arras en el momento de la firma del Contrato de Promesa de Compraventa. El recibo debe ser firmado por el Vendedor.

4)      Conserve una copia del Contrato de Promesa de Compraventa.

5)      Conserve una copia de la identificación del Vendedor.

6)      En la medida de sus posibilidades, procure que el inmueble quede a nombre suyo, de su cónyuge, de su sociedad familiar, etc…, lo anterior con el fin de disminuir la carga tributaria en el momento del pago del impuesto de la renta y cuando a futuro se vaya a vender la finca o predio rural.

7)      Encárguese de sugerir la Notaría en la cual se vaya a realizar todo el proceso de escrituración. Tenga en cuenta que la Notaría no necesariamente debe estar en el mismo municipio de la finca o predio rural, de tal forma que escoja una Notaría de confianza cerca a su residencia habitual.

8)      Elabore un recibo de pago para constatar el pago total del inmueble en el momento de la firma de la Escritura Pública de Compraventa. El recibo debe ser firmado por el Vendedor.

9)      Tome posesión inmediata de la finca o predio rural que acaba de comprar. Salude a los vecinos y procure las mejores relaciones. Recuerde: distante, pero cordial.

10)   Una vez firmada la Escritura Pública de Compraventa, verifique con los dependientes de la Notaría cuando puede pasar por la escritura para registrarla lo más pronto posible ante la Oficina de Instrumentos Públicos correspondiente. Recuerde que una persona inescrupulosa puede realizar varias ventas de un mismo inmueble si las consabidas escrituras públicas de compraventa no han sido registradas oportunamente.

11)    Solicite un Certificado de Tradición y Libertad de la finca o predio rural que compró, y verifique que haya quedado registrada la compra en comento.

 

Para el Vendedor

1)      Revise bien todos los documentos antes de firmar. No permita que lo presionen.

2)      Conserve una copia del Contrato de Promesa de Compraventa.

3)      Conserve una copia de la identificación del Comprador.

4)      Incluya en el Contrato de Promesa de Compraventa un Otrosí. En este Otrosí debe incluirse el valor estimado de las mejoras que Usted le realizó a la finca o predio rural cuando estuvo bajo su posesión. El valor acordado a pagar debe ser la sumatoria del valor que aparece en el Contrato de Promesa de Compraventa, más el valor que aparece en el Otrosí.

5)      No haga entrega de la finca o predio rural hasta que se haya realizado la totalidad del pago acordado en el momento de la firma de la Escritura Pública de Compraventa. En caso de que se pacte una entrega previa, hágalo bajo el amparo de un Contrato de Arrendamiento o de una Hipoteca. En el último caso, Usted puede firmar la Escritura Pública de Compraventa sin haber recibido la totalidad del pago, pero inscribiendo una Hipoteca a su nombre por el valor adeudado y contemplado un tiempo pactado para la totalidad del pago y el levantamiento de dicha Hipoteca. Procure que en este caso en particular, el valor adeudado no supero el treinta por ciento (30%) del valor acordado de la compraventa.

6)      No firme la Escritura Pública de Compraventa si no ha recibido en su totalidad y a entera satisfacción el pago acordado. En caso contrario verifique lo establecido en el parágrafo anterior.

7)      Pida que se incluya en la Escritura Pública de Compraventa una cláusula en la que se mencione que el Comprador garantiza la disponibilidad del dinero cancelado. Lo anterior cuando el pago se realiza en cheque. Exija sólo cheques de Gerencia para el pago de la totalidad del valor acordado.

8)      Tenga en cuenta el Impuesto de Ganancia Ocasional que debe pagar por concepto de la venta de la finca o predio rural. Asesórese previamente con su Contador personal.

9)      Conserve el Certificado de Retención en la Fuente que le practicaron en el momento de la compraventa en la Notaría, este le permita ser descontado en la Declaración del Impuesto de Renta del año gravable.

10)   Elabore un Acta de Entrega de la finca o predio rural y pida al Comprador que la firme cuando Usted entregue el inmueble a este último.

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