Compra y venta de finca raíz
Llegó el gran día. Después de analizar diferentes factores y de encontrar en www.finkeros.com la finca o predio rural que se quiere comprar o el comprador para el predio que se está vendiendo, debemos proceder a realizar el proceso de compraventa.
Tan pronto se acuerdan tanto el valor de compraventa como las condiciones de la misma, es importante que el Comprador solicite, ante la Oficina de Instrumentos Públicos correspondiente, un Certificado de Tradición y Libertad actualizado del predio. Esto con el fin de constatar la Tradición del mismo y evidenciar que no existe ninguna limitación del dominio, de tal forma que se garantice que legalmente el inmueble puede enajenarse sin impedimento ni salvedad alguna. Es deseable que en el Certificado de Tradición y Libertad se describa detalladamente la finca o predio rural, mejor aún si se hace mención de linderos, mojones y servidumbres de uso y de paso. Si el Comprador percibe alguna inconsistencia en el Certificado de Tradición y Libertad, es importante que solicite aclaración ante la Oficina de Instrumentos Públicos correspondiente y que se asesore jurídicamente para evitar problemas eventuales.
Una vez se dé la negociación, es preciso firmar un Contrato de Promesa de Compraventa. En este contrato se debe describir detalladamente la finca o predio rural objeto del proceso de compraventa, establecer el valor de la venta, definir el dinero que se entrega en calidad de Arras y fijar una fecha, hora y lugar (Notaría) para la firma de la Escritura Pública de Compraventa y el pago de la totalidad acordada.
En caso de ser el Vendedor, el valor del predio (valor comercial) debe estimarse teniendo en cuenta el valor catastral del predio, las mejoras que se le hayan realizado a este, la valorización a la que ha estado sujeto, el valor de la compra inicial del predio, el valor que dicta el mercado inmobiliario de la región, los impuestos y tributos pagados y por pagar y la utilidad que se espera percibir. Para este fin el Vendedor previamente puede haber contratado un Avaluador para adelantar el proceso y lograr una estimación más precisa.
Si la transacción comercial se ha realizado bajo el acompañamiento y asesoría de un Corredor o Agente Inmobiliario, lo común es que el pago de la comisión la asume quien vendió. Usualmente, la comisión para compraventa de fincas o predios rurales, a no ser de que se pacten condiciones diferentes, es del cinco por ciento (5%) sobre el valor real de la venta. Es importante tener en cuenta que el Agente Inmobiliario no se limita simplemente a poner en contacto a Comprador con Vendedor, sino que debe encargarse de la elaboración del Contrato de la Promesa de Compraventa y del trámite para firmar la Escritura Pública de Compraventa en la Notaría correspondiente.
Con el fin de darle formalidad al acuerdo de comisión, se sugiere incluir una cláusula en el Contrato de Promesa de Compraventa, en la que se establezca que la comisión será cancelada al Agente Inmobiliario una vez se dé el proceso de compraventa. En búsqueda de equidad, y para considerar alguna eventualidad, la comisión debe ser pagada en su totalidad al Agente Inmobiliario, cuando a su vez el Comprador pague en su totalidad al Vendedor el valor acordado.
Con suficiente antelación debe ser llevada la minuta de la Escritura Pública a la Notaría con el fin de que ésta sea transcrita por el dependiente notarial. Para que se pueda realizar la compraventa de la finca o predio rural es determinante que el inmueble se encuentre a Paz y Salvo por todo concepto, es decir, que esté al día en administración, servicios públicos, valorización e impuesto predial. Lo anterior debe ser evidenciado por escrito en correspondientes certificados. El día de la firma de la escritura pública de compraventa, ambas partes, deben portar su identificación.
La totalidad del pago debe realizarse en el momento en el que se firme la Escritura Pública de Compraventa. Los gastos notariales corresponden en igual proporción tanto al Comprador como al Vendedor. Los gastos de registro de la Escritura Pública, así como los de beneficencia, corresponden en su totalidad al Comprador. Por último, la Retención en la Fuente deberá ser pagada por el Vendedor. Los meses que le corresponden por concepto de impuesto predial al Comprador deben ser reconocidos por este último al Vendedor.
Por último, una vez terminado el proceso en la Notaría es necesario que el Vendedor haga entrega real y material de la finca o predio rural vendido al Comprador.
Recomendaciones finales:
Para el Comprador
1) Revise bien todos los documentos antes de firmar. No permita que lo presionen.
2) Antes de la firma de Contrato de Promesa de Compraventa, preséntese y conozca al administrador del conjunto y/o a los vecinos del predio que piensa comprar.
3) Elabore un recibo de pago para constatar la entrega de las Arras en el momento de la firma del Contrato de Promesa de Compraventa. El recibo debe ser firmado por el Vendedor.
4) Conserve una copia del Contrato de Promesa de Compraventa.
5) Conserve una copia de la identificación del Vendedor.
6) En la medida de sus posibilidades, procure que el inmueble quede a nombre suyo, de su cónyuge, de su sociedad familiar, etc…, lo anterior con el fin de disminuir la carga tributaria en el momento del pago del impuesto de la renta y cuando a futuro se vaya a vender la finca o predio rural.
7) Encárguese de sugerir la Notaría en la cual se vaya a realizar todo el proceso de escrituración. Tenga en cuenta que la Notaría no necesariamente debe estar en el mismo municipio de la finca o predio rural, de tal forma que escoja una Notaría de confianza cerca a su residencia habitual.
8) Elabore un recibo de pago para constatar el pago total del inmueble en el momento de la firma de la Escritura Pública de Compraventa. El recibo debe ser firmado por el Vendedor.
9) Tome posesión inmediata de la finca o predio rural que acaba de comprar. Salude a los vecinos y procure las mejores relaciones. Recuerde: distante, pero cordial.
10) Una vez firmada la Escritura Pública de Compraventa, verifique con los dependientes de la Notaría cuando puede pasar por la escritura para registrarla lo más pronto posible ante la Oficina de Instrumentos Públicos correspondiente. Recuerde que una persona inescrupulosa puede realizar varias ventas de un mismo inmueble si las consabidas escrituras públicas de compraventa no han sido registradas oportunamente.
11) Solicite un Certificado de Tradición y Libertad de la finca o predio rural que compró, y verifique que haya quedado registrada la compra en comento.
Para el Vendedor
1) Revise bien todos los documentos antes de firmar. No permita que lo presionen.
2) Conserve una copia del Contrato de Promesa de Compraventa.
3) Conserve una copia de la identificación del Comprador.
4) Incluya en el Contrato de Promesa de Compraventa un Otrosí. En este Otrosí debe incluirse el valor estimado de las mejoras que Usted le realizó a la finca o predio rural cuando estuvo bajo su posesión. El valor acordado a pagar debe ser la sumatoria del valor que aparece en el Contrato de Promesa de Compraventa, más el valor que aparece en el Otrosí.
5) No haga entrega de la finca o predio rural hasta que se haya realizado la totalidad del pago acordado en el momento de la firma de la Escritura Pública de Compraventa. En caso de que se pacte una entrega previa, hágalo bajo el amparo de un Contrato de Arrendamiento o de una Hipoteca. En el último caso, Usted puede firmar la Escritura Pública de Compraventa sin haber recibido la totalidad del pago, pero inscribiendo una Hipoteca a su nombre por el valor adeudado y contemplado un tiempo pactado para la totalidad del pago y el levantamiento de dicha Hipoteca. Procure que en este caso en particular, el valor adeudado no supero el treinta por ciento (30%) del valor acordado de la compraventa.
6) No firme la Escritura Pública de Compraventa si no ha recibido en su totalidad y a entera satisfacción el pago acordado. En caso contrario verifique lo establecido en el parágrafo anterior.
7) Pida que se incluya en la Escritura Pública de Compraventa una cláusula en la que se mencione que el Comprador garantiza la disponibilidad del dinero cancelado. Lo anterior cuando el pago se realiza en cheque. Exija sólo cheques de Gerencia para el pago de la totalidad del valor acordado.
8) Tenga en cuenta el Impuesto de Ganancia Ocasional que debe pagar por concepto de la venta de la finca o predio rural. Asesórese previamente con su Contador personal.
9) Conserve el Certificado de Retención en la Fuente que le practicaron en el momento de la compraventa en la Notaría, este le permita ser descontado en la Declaración del Impuesto de Renta del año gravable.
10) Elabore un Acta de Entrega de la finca o predio rural y pida al Comprador que la firme cuando Usted entregue el inmueble a este último.
Finkeros.com, el portal de las fincas.
hola compran predios tengo un edifico de 5 pisos comercial deseo venderlo
Envíanos información a [email protected]
Cordial saludo.
Estoy vendiendo una finca, el comprador me puede que le haga escritura con el fin de solicitar un crédito hipotecando el predio. para completar el dinero ya que solo cuenta con el 60%. Cual es el procedimiento más viable? Cómo hago para asegurar que en cuanto tenga el dinero que le presta el banco me termine de pagar.
Se puede hacer una escritura proforma es decir que el predio quedé escriturado desde mi poder al banco y que el desembolso me lo pasé a mí como beneficiario? Y que la hipoteca sea del comprador?
Espero me aya entendido y me puedan colaborar y aclarar esta duda.
Mil gracias
Es un riesgo. La opción sería hacerle la escritura pero hipotecada por el 40% una vez cancela el 60%. Pero no le recomendamos esa opción, porque tiene la posibilidad que el tipo no le pague y a usted le toque demandarlo.
Buenos días. por favor quisiera que alguien me asesora sobre lo siguinte.
Mi abuelo hace 6 años le dio un solar rural a una de las hijas para la entrega de ello se hizo el proceso necesario , motivo por el cual le dio este solar fue para aprovechar un beneficio del servicio de energía que obtuvo la zona rural. pasado un año mi abuelo vendió otra parte de tres hectáreas a la nuera pero este globalizaba el solar de la hija, por cuestiones de que el vendedor ( mi abuelo) es una persona de la tercera edad no se acordaba de tal negocio que realizó con la hija solo vendió nuevamente, según la nuera mi abuelo y el hijo mayor de él sabían que se iba a realizar este negocio que como era entre familia no había ningún inconveniente pero el hijo hasta ahí supo de eso pero no penso que fuera verdad y después sin conocimiento de los hijos no se sabe como se realizo el documento de venta tal vez la señora llevo al abuelo a firmar pero a escondidas de todos también no colocaron testigos de parte y parte cuando se realizo, además y sin saver que fuera de esa compra ya habia otra, pues mi abuelo no se acordaba por su avansada edad, elaboraron casi un mismo certificado englobalizando el solar de la hija , ahora en el presente año y mes la señora está pidiendo escrituras de lo que compro pero por motivos de q mi abuelo no quiere déjarle nada y devolverle la plata ya que la nuera causa muchos problemas en la familia, ella dice que no recibe el dinero que le dio sino más., bueno cuando la hija se entero de eso le dijo al papa que le hicieran saber que ella tiene certificado de lo que le dio el.papa, pero la señora se niega a dejar eso quieto y según ella tiene un abogado que le dice que ella tiene más derecho y puede empezar a laborar en su tierra pasando por encima de lo que reclama la otra persona, esto a sido para muchos problemas y además esa señora pedía a escondida de los los hijos de mi abuelo por medio de los hijos propios de ella escrituras y papeles para ella misma arreglar todo se estaba aprovechando de la avanzada edad de mi abuelo … si alguien conoce o sabe que se puede hacer en un caso de estos por favor me pueden dejar la informavmcion en mi correo
[email protected] como
les quedó muy agradecidos
es la única manera de asesorarmente y ayudar a mi abuelo en algo.
Qué se firmó en la promesa de compra venta? Esa es la hoja de ruta. Un consejo: cuando se hacen negocios con la familia, uno se queda sin el negocio y sin la familia…
buenas noches, esta en proceso de compra venta de un terreno,
el comprador llego ala casa del vendedor con unod docuemntos que desconoce que fue lo que firmo,
y sin presencia de un notario o licenciado, quiero saber si es valido realizar eso, y aparte si es adecuado que esten precionando al vendedor a firmar, y se desconoce los terminos de pago en dicho documento
Siempre hacerlo en Notaría
Vendimos una finca como reza la escritura.ahora el nuevo dueño dice que un vecino con una compraventa reclama le haga escritura de plaza y media que compro a un dueño anterior al que nos vendio.y dice que no le hicimos ecritura.pero nosotros no le vendimos nada es mas nunca contamos con esa plaza y media y la conoraventa aparece con el numero de registro.ahora el nuevo dueño nos exige le paguemos ese terreno que le falta.que hacer nosotros no le vendimos compramos y vendimos como reza la escritura.muchaa gracias bendiciones
Buena tarde. Voy a comprar un terreno que vale 90.voy a dar 30.primero y quedo con una deuda de 60 a pagar 1 cada mes por 5años.quiero saber como redacto el documento y donde puedo dirigirme a notaria.?.gracias por su respuesta.
Buenas noches. Quisiera saber si me pueden ayudar en lo siguiente y si es así que pasos debo seguir. Le vendo un apto a un sr que tiene una finca raíz, hace mas de dos años, en el momento de firmar la compra _venta me da un dinero y se acuerda que al mes año 2017 me cancele el excedente y se hace la nueva escritura. Hasta allí todo hiba bien. Pero a partir de ese momento soy yo la que llamo al sr, siempre me sale con excusas es que?? Y a la fecha nunca me llama, pero tampoco me ha terminado de pagar. Le dije que pensaba desaser el negocio y me dice que ya lo vendió y que yo llevo las de perder. Por favor si me pueden ayudar, les agradezco.
Buenas noches necesito asesoría para registrar un lote q compré hace 6 años el señor me lo vendió con compraventa autenticada ya tiene mas d trata años cuando c adueñaron d todos estos terrenos q puedo hacer para sacarle escrituras publicas
Yo hize un negocio con una compraventa de un predio rural lo negocie por 315 millones el 28 de mayo del 2018 y se le entrego de anticipo 200 millones a la vendedora y se fijó la cancelación del predio para hacer escritura el 38 de octubre de 2018 y al.recibir el.predio o finca me encontré con el inconveniente de q el.oredio no tenía camino para llegar al predio y le comenté a la vendedora lo ocurrido lo cual.ella procedió a solucionar el inconveniente pero no llego a resolver el.problema , además el.predio q se negocio entro en sucesión por q su esposo fue asesinado y la sucesión salió a final de enero del año 2019 ella me llama.para decirme q hiciéramos.ka escrituras y yo le entregará el saldo del dinero pero yo no le he podido entregar el dinero por la dificultad de la servidumbre del inmueble hasta la.fecha no.ha Sido posible lograr la servidumbre la señora vendedora hoy quiere echar el negocio para atrás y devolverme los 200 millones del.negocio q se le entrego de anticipo yo.le dije a ella w yo no.puedo entregar el restante del dinero hasta q ella me entregué mi servidumbre yo nunca me e negado en cancelar el capital restante y hoy.ls señora vendedora quiere vender el mismo predio a otro persona q le ofreció más dinero y quiere desastre el negocio después de 15 meses de haber yo negociado el predio y devolver lo q yo le entregué hay una cláusula penal de.imcumplimiento.de 10 millones en la compraventa y yo tengo el dinero restante y nunca me he.negado a pagarselo por q el predio tiene problema con la servidumbre y ella no me ha solucionado ese.problema mi pregunta es que derecho tengo yo con ese negocio si ella es la q me ha incumplido y además el día de hacer la escritura todavía ese predio estaba en sucesión q me recomiendan ustedes legalmente será q entrego el predio y recibo el dinero o ella tiene q indemnizar por incumplimiento del dinero q yo.le di o.yo.ke canceló el resto de la plata y me quedo con el.predio gracias por sus respuestas
Buenas noches. Quiero comprar un lote pero tiene una hipoteca y no lo han desenglobado. Se puede comprar?
Aún no.
Buenos días,
Me gustaría saber si se puede vender un lote que no se a desenglobado, y que consecuencia tendría venderlo
Quedo atento a sus comentarios
Muchas gracias
Estimados señores:
FINKEROS.COM
Buenas tardes
Por medio de la presente quiero solicitar su amable colaboración para solucionar el siguiente problema:
Hace un año mi suegro compro un terreno (lote) rural.
Se firmó una promesa de compraventa, y se acordaron 3 fechas de pago, c/u de diez millones, una en febrero de 2019, otra en septiembre de 2019 y la final el 5 de marzo de 2020
El terreno SI tiene escrituras, pero se acordó con mi suegro, que como soporte que acreditaría la propiedad de la tierra, solo se entregaría una CARTA VENTA autenticada en notaria, ya que según la dueña de la finca, ella solo poseía el 60% de la misma.
Es decir, nunca le iban a entregar escrituras del lote comprado
A comienzo de este año (enero de 2020) la vendedora, vendió el resto de la finca a otro señor y a el si le entrego escrituras de TODA la finca!
En su momento, mi suegro acepto el negocio, y ha cumplido estrictamente con los pagos acordados, ha dado veinte millones y queda pendiente el pago final de diez millones, pero al momento de realizar el último pago y recibir el documento de propiedad de parte de la vendedora, la CARTA VENTA fue rechazada en la Notaria, ya que según le informaron allá, la CARTA VENTA solo respaldaba que mi suegro fuera propietario de las MEJORAS que se le realizaran al terreno.
Por lo que mi suegro solicita a la vendedora, que le entregue escrituras de la propiedad adquirida, a lo cual ella se niega
Quisiera que por favor me ayudaran resolviendo estas dudas:
1. ¿Es legal vender una parte de una propiedad rural que TIENE escrituras, solo con una CARTA VENTA de garantía?
2. ¿Se podría pensar que la vendedora actúa de mala fe, y quiere estafar a mi suegro?
3. ¿El nuevo dueño, quien SI tener escrituras de la finca EL MIRADOR, seria propietario legal de TODO el terreno, incluida la parte comprada por mi suegro?
4. ¿Cómo se puede exigir a la anterior dueña y vendedora entregar las escrituras?
5. Debido a este inconveniente, no se pudo cumplir con los pagos establecidos en la PROMESA DE COMPRAVENTA, pero la notaria recomienda NO aceptar esta CARTA VENTA y la vendedora amenaza con hacer efectivas las sanciones; ¿qué puede hacer mi suegro para impedir esto?
Agradezco inmensamente toda la ayuda que nos puedan prestar
La vendedora se está arriesgando a una demanda penal. Lo que hizo la vendedora puede configurarse en estafa. Le sugerimos conseguir un abogado penalista y demandar.